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AlquilerConOpcionCompraEl contrato de opción de compra obliga al comprador a una especial diligencia. De entrada, debe ejercitar la opción dentro de plazo para evitar que su derecho caduque.

Pero, ¿qué ocurre si el vendedor incumple compromisos asumidos en la opción de compra?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1989 rechazó las pretensiones de un comprador porque no había ejercitado en plazo su derecho porque la parte vendedora no había cancelado, previamente, unas cargas.

Planteada así la cuestión, podría pensarse que es de justicia material que si la parte vendedora no ha cumplido con una condición, la parte compradora ha de merecer un amparo legal. Ahora bien, el Supremo consideró que el derecho de opción, derecho esencialmente temporal, no había sido ejercitado y, por tanto, había caducado.

Una vez caducado el derecho de opción por no ejercicio, ya no cabe analizar la conducta del vendedor porque el derecho está extinguido por su no ejercicio en plazo.

Obviamente, un optante que se encuentra con un incumplimiento del vendedor tiene un camino jurídico seguro para hacer valer sus pretensiones: Notificar la resolución del contrato de opción por incumplimiento, con las peticiones de devolución de la prima o de indemnización de daños que procedan.

Ésta es la clave: Si el comprador optante decide “no ejercitar” el derecho de opción, considerando que lo hace justificadamente, y luego reclama judicialmente puede encontrarse con la argumentación de que el derecho de opción está extinguido por no uso.

Por ello la alternativa más segura es notificar, en plazo, la resolución del contrato de opción por incumplimiento. Si esta resolución no es aceptada por el concedente de la opción, el tema se deberá ventilar judicialmente. Cuando ello ocurra, el plazo de la opción habrá vencido… habrá vencido sin ejercicio del derecho pero con notificación, en plazo, de la resolución por incumplimiento.

En esa situación nos hemos encontrado y así lo ha estimado el Juzgado de Primera Instancia de Manacor número 5 de Manacor, de 24 de Junio de 2015, que al no ser recurrida por la parte demandada, ha devenido firme.