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ArrendamientoCopropietarioEn no pocas ocasiones me han preguntado en el despacho qué puede hacer un copropietario de una vivienda o local que, sin enterarse, ha visto como su inmueble ha sido arrendado por otro/s copropietarios. Es un escenario relativamente frecuente en supuestos de propietarios mal avenidos. ¿Existe algún límite en la celebración de estos contratos celebrados por uno de los dueños sin permiso o conocimiento del resto de ellos? 

Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, nº 207/09 de fecha 28/04/09, Rec. 895/08, dentro del régimen de copropiedad, hemos de distinguir, conforme resulta de los arts. 397 y 398 del Código Civil, entre los actos de administración y los de disposición. Para la validez de los primeros, basta con el acuerdo de la mayoría de los comuneros, mientras que para la validez de los segundos, es necesaria la unanimidad, el consentimiento de todos y cada uno de ellos.

Entonces, ¿en qué grupo se enmarca el contrato de arrendamiento? ¿es una acto de mera administración o de disposición?

La solución que da la jurisprudencia depende directamente de la duración del contrato de alquiler, siendo considerado como un acto de mera administración si el contrato no es de larga duración. 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 1ª, de 25/03/11, nº 118/11, Rec. 433/10, explica que el arrendamiento de cosa común inmueble se considera un acto de disposición si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, o como un acto de administración si es inferior a ese plazo.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1ª, de 30/12/13, núm. 186/13, Rec. 280/13, se refiere a la doctrina del Tribunal Supremo ya emanada en su Sentencia de 17/10/78 cuando indica el Altro Tribunal que "la distinción entre actos de disposición _ los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes_ y actos de administración_ los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa_ que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación, la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición, y que la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamado: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo para que su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hayan facultados los condominios que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la ley, quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración_ Sentencias de 1 de Junio de 1919 y 9 de Junio de 1913_; b) que, aunque en algunas Sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenía ciertos efectos o recibía un trato parecido al de los derechos reales"

En esta misma línea, existe abundante jurisprudencia recaída sobre el art. 1548 del Código Civil, que establece que el arrendamiento por más de seis años excede el ámbito o los límites de la mera administración (Sentencias del TS de fecha 09/06/13; 02/07/24; 18/12/73; 12/11/87; 30/03/87;07/03/96) por lo que no cabe otorgarlo por los meros administradores de bienes que no tengan poder especial, y la veterana Sentencia del TS de fecha 1 de Junio de 1909, ya establecía que en la comunidad de bienes no se encuentran facultados los condueños que representen la mayor suma de intereses para dar en arriendo una cosa común por plazo que exceda de seis años, si no existe unanimidad, lo que se ha venido manteniendo en Sentencias posteriores en las que se sancionan tales actos con la nulidad absoluta o radical (entre otras, STS 14/12/73; 12/12/87; 26/06/89; 28/03/90; 08/03/94...)