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Los derechos reales inmobiliarios susceptibles de coexistir sobre una misma finca pueden tener todos ellos acceso al Registro de la Propiedad siempre que no sean incompatibles entre sí, pero, por el principio de prioridad, el orden de presentación implicará una jerarquía entre esos derechos, con lo que cada uno tendrá un determinado rango en relación al resto. Por ejemplo, todos sabemos que sobre una determinada finca cabe que existan varias hipotecas, porque que se inscriba una no supone, no excluye, que se inscriban otras, pero no es lo mismo, para la entidad acreedora, tener inscrita su hipoteca en primer lugar, que ir a la cola de otras anteriores. Por consiguiente, el rango, el lugar que ocupe la hipoteca en el Registro de la Propiedad, es una cuestión de suma importancia para el acreedor /es que tienen en la hipoteca la garantía que, normalmente un préstamo hipotecario, les será retornado en las condiciones acordadas. ¿Qué negocios jurídicos se pueden celebrar entre los acreedores en relación al rango de sus respectivos derechos de hipoteca?

1.- Posposición del rango.

Consiste en la alteración en el cambio de puesto de dos derechos reales consecutivos, es decir, situados uno a continuación del otro, porque el derecho anterior cede su posición, su lugar, al posterior. Esta alteración no afecta los intereses de los demás titulares de derechos reales sobre la finca, posteriores o anteriores. Es requisito_ y elemento diferenciador de otros negocios que ahora veremos_ que la hipoteca que va a posponerse, o sea, que va a retrasar su posición_ esté inscrita y que su titular consienta la posposición. 

Un supuesto frecuente de posposición es el que se da entre una hipoteca futura y una condición resolutoria ya inscrita, ya existente. Así, un comprador de una finca, que todavía debe una parte del precio de la misma, y por eso tiene sobre su finca una condición resolutoria a favor del vendedor de la misma, necesita financiación para construir una casa sobre el terreno. El acreedor hipotecario, el banco que le dará la financiación, exigirá  la anteposición de su hipoteca en rango a la condición resolutoria pactada en favor del vendedor.

 

2.- Reserva del rango. 

Muy similar a la anterior, tiene lugar cuando un derecho se inscribe pero previendo su caracter postergable en rango en beneficio de un derecho de constitución futuro. La diferencia con la posposición es que en ésta, en la posposición, el derecho que se pospone (en nuestro ejemplo anterior la condición resolutoria) ya está inscrito y más adelante se pacta su posposición. En la reserva de rango, cuando el derecho que se va a postergar se inscribe, ya se inscribe con la previsión de la posposición.

 

3.- Permuta del rango.

Consiste en el cambio de puesto entre dos derechos reales ya constituidos e inscritos acordado por los dos titulares registrales. Existiendo hipotecas intermedias, por ejemplo, cuando la permuta se hace entre la primera y la tercera hipoteca, será necesario el consentimiento de sus titulares si resultan perjudicados por la permuta, no en otro caso. Si el crédito hipotecario cuyo rango retrocede está gravado por algún derecho real, será necesario el consentimiento del titular de éste. 

 

4.- Pacto de igualdad de rango.

Es una figura muy frecuente en la práctica bancaria, consiste en pactar la igualdad de rango con las hipotecas anteriores a favor del mismo banco, cuando se concierta una segunda o ulterior hipoteca. Con ello se fuerza a las nuevas entidades financieras, que pretendan subrogarse en la primera hipoteca, a subrogarse en las demás. De lo contrario, la subrogación solamente se produciría en la primera, la de mejor rango, y no en las segundas y ulteriores. Este pacto de igualdad exige el consentimiento expreso del acreedor hipotecario. Imaginemos que sobre una nave industrial, el Banco de Santander tiene una primera hipoteca y después, el dueño, al necesitar más financiación, constituye con el mismo Banco de Santander una segunda hipoteca. Pues bien, necesariamente se pactará una igualdad de rango entre ambas, porque de lo contrario, si el dueño de la nave acude al BBVA y éste se subroga en la primera hipoteca y no en la segunda, el Banco de Santander quedará por detrás del BBVA en el rango de sus respectivas hipotecas, perdiendo claramente garantías de recuperación del crédito concedido.