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Hace unos días, un inquilino de un contrato de alquiler suscrito en 1971 (contrato de renta antigua), venía a nuestro despacho con una carta que el dueño del piso le había remitido. En ella, el propietario le notificaba un aumento de la renta mensual en un 12% del coste de las obras que aquél había tenido que realizar en la cubierta del edificio, todo ello, amparándose en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64. ¿Qué era aquello? ¿Tenía razón el propietario? 
Vayamos por partes:
 
El artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 indica, resumidamente, que en las viviendas y locales de negocio relacionados en su artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario el abono del 12 por 100 anual del capital invertido, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento del 50 por 100 de la renta anual, haciéndose efectivo dicho aumento por recibos complementarios mensuales.
 
La pregunta clave en todo este asunto es ¿y cuáles son las viviendas y locales del negocio relacionados en el artículo 95? Porque de esto depende si alcanza o no al inquilino la llamada repercusión por obras.
 
Pues bien, según el artículo 95 de la Ley de 1964, son aquellos locales y viviendas cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta ley, es decir, las viviendas y locales ya alquiladas al inicio del año 1964 fecha en la que inició su vigencia la citada ley.
 
Aún lo claro que sea el texto legal, durante años, hubo un auténtico debate jurisprudencial, con pronunciamientos dispares, sobre qué debía entenderse por "viviendas y locales relacionados en el artículo 95".
 
Algunas sentencias (véase Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 4ª, S 22-1-1999, nº 15/1999, rec. 986/1998) sostenían, y con razón, que la actual disposición transitoria 2ª de la LAU de 1994, para contratos anteriores a 1985, no distingue, en materia de repercusión al arrendatario por obras, entre contratos anteriores o posteriores a la Ley del 64.  Por consiguiente, aunque la Ley del 64, en su artículo 95, dispusiera la expresión "contratos subsistentes" debía interpretarse aplicable la repercusión por obras al inquilino a todos los contratos anteriores a 1985, sin distinción entre los subsistentes a la entrada en vigor de esa Ley (1 de Enero del 64) o los formalizados a partir de esa fecha. 

Tanto es así, insisto que de una manera un tanto incomprensible según mi humilde punto de vista, que la mayoría de la doctrina apoyaba esta línea, o sea, que los supuestos de repercusión eran aplicables a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por prescindir la Disposición Transitoria  2ª de la LAU del 94 de la distinción entre contratos anteriores y posteriores a 1964.

Sin embargo, finalmente triunfó la tesis contraria, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 (ROJ 2897/2009), la cual concluye que sólo está permitida la repercusión por obras de conservación a los contratos anteriores al 1 de julio de 1964, ya que a los posteriores les es de aplicación el artículo 97 del Texto Refundido de 1964 que permite la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y, por lo tanto, sólo podrán admitirse repercusiones por obras de conservación en los contratos formalizados con posterioridad al 1 de julio de 1964 si así consta expresamente pactado en el contrato.

En el caso de nuestro inquilino, viendo que su contrato de arrendamiento era de 1 de marzo de 1971 y que en él no constaba ningún pacto expreso sobre repercusión por obras, le aconsejé que rechazara, por escrito, mediante carta certificada o burofax, dicho aumento, precisamente al amparo de la línea jurisprudencial más reciente de nuestro Alto Tribunal.