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Hoy comentaremos una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que concluye que para reclamar la resolución de un contrato de cesión de explotación de un negocio por existencia de impagos por parte del cesionario, no podemos acudir al juicio verbal de desahucio, debiendo ventilarse la cuesión por un procedimiento ordinario o verbal según sea la cuantía debida. Aquí tenéis los extractos más importantes de esta clarificadora sentencia,

 

SP/SENT/718436

AP Málaga, Sec. 5.ª, 402/2008, de 7 de julio

Recurso 1065/2007. Ponente: MELCHOR ANTONIO HERNANDEZ CALVO.

EXTRACTOS

no puede acudirse a un juicio verbal de desahucio por falta de pago de cantidades debidas en concepto de canon por cesión del uso de la explotación del restaurante 

FUNDAMENTOS DE DERECHO 

“PRIMERO.- Frente al pronunciamiento judicial que desestima la demanda formulada en ejercicio de acción acumulada de desahucio y reclamación de cantidades adeudadas por la mercantil demandada, al concluir la Juzgadora de Instancia que la cuestión debatida en la instancia excede del ámbito del juicio sumario de desahucio, se alza la representación procesal de Club Náutico Marítimo Benalmádena, alegando, que el demandado reconoce y admite explícitamente la deuda reclamada (86.132,22 euros) pero se niega a pagar mientras no se le reclamen en procedimiento ordinario y no se le produce a la mercantil demandada ninguna indefensión, que es la finalidad perseguida por la doctrina denominada "cuestión compleja", ya que el demando, con excepción de aportar unos ingresos que no sabe si están o no deducidos de la reclamación, ninguna prueba interesa. Por otro lado, el contrato de arrendamiento, aún cuando se diga literalmente que es un contrato de cesión de explotación del local en el centro náutico, es en realidad un contrato de arrendamiento, por lo que el Juez a quo debió desestimar esta alegación. Y es que el demandado además de comprometerse a abonar una renta mensual, en uso del sistema de libertad de pacto que rige el arrendamiento de locales aceptó también pagar la cantidad de 481.290,49 euros, como contraprestación económica por el uso de la cosa arrendada. Sin embargo, una vez entregados los locales sólo pagó una parte y su representado aplazó el resto en 60 cuotas mensuales de 5.185,99. Peor aún es que se perciba complejidad en el hecho de reclamar - se les dice- cantidades que no son renta ni cantidades asimiladas, al ser pacífico, que en el arrendamiento de locales, cualquier cantidad cuyo pago haya sido aceptado expresamente es renta, de ahí que se haya instado la resolución del contrato al amparo del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , llegando a confundir la mercantil demandada a la Juzgadora de Instancia con los conceptos arrendamiento y cantidad asimilada, cuando debió entrar en su estudio y no remitir a un juicio ordinario. Por último, en cuanto al fondo, la demandada ha tenido dos meses para verificar los movimientos contables de su cuenta, absteniéndose de impugnar el documento nº 3 de la demanda, aún así mostró su desacuerdo con los 26.652,60 euros reclamados en concepto de utilización de terraza, que se reclama al amparo de la cláusula contractual 4ª A párrafo 7, limitándose a repercutir a la demandada, la reclamación que a su vez le hace la Comunidad de Usuarios del Centro Náutico. Pretensión revocatoria a la que se opone la representación procesal de la mercantil Restaurante Náutico Benalmádena S.A., dado que la impugnación de contrario nada tiene que ver con lo resuelto en la sentencia que se limita a acoger la excepción planteada de inadecuación de procedimiento a la vista del contrato aportado como documento nº 1 que liga a las partes que no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por tanto, dentro de los estrechos márgenes del juicio desahucio, al tratarse de una cesión efectuada por el Ayuntamiento a la demandante que a su vez lo cede a su representada, de ahí que se denomine "contrato de cesión de explotación de local en el centro náutico", estableciéndose, no una renta, sino el pago de un canon por la cesión, aún cuando dentro de este concepto se incluya una renta anual. La cuestión no puede ventilarse en juicio de desahucio, procedimiento sumario con limitación de pruebas, de ahí que no se pudieran proponer más que las relativas al pago de la renta, lo que le causa indefensión, contrariamente a la parte actora que no se la produce por el hecho de que tenga que acudir al juicio ordinario.

SEGUNDO. - La entidad municipal Puerto Deportivo Benalmádena S.A. es una empresa que se subroga en todos los derechos y obligaciones derivadas de la concesión administrativa de titularidad municipal otorgada por la Empresa Publica de Puertos de Andalucía (EPPA), respecto a los servicios que se prestan en el Puerto de Benalmádena, sociedad que celebra contrato en fecha 5 de junio de 2000 con la entidad actora, Club Náutico Marítimo de Benalmádena, que tiene por objeto los locales destinados a servicio de hostelera y restaurante, una vez finalizada su construcción, con duración hasta la finalización de la concesión otorgada por EPPA, cediéndole el uso, estableciéndose un canon de cesión de uso. Y en instrumentalización de precontrato anterior de fecha 23 de diciembre de 1999, de cesión de uso de local, con fecha 5 de junio de 2000 la mercantil Club Náutico Marítimo de Benalmádena y la entidad Restaurante Náutico Benalmádena S.L. Unipersonal conciertan contrato de "cesión de explotación de local en el centro náutico", que tiene por objeto los locales destinados a servicio de hostelera y restaurante, cediéndose a su vez la explotación de los mismos, con la misma duración que la entregada por EPPA al Exmo. Ayuntamiento de Benalmádena y por ende, al Puerto Deportivo de Benalmádena S.A., tanto del recinto portuario como del centro Náutico donde se ubican los locales y por tanto de la cesión de este último al CNMB., estableciéndose un precio o canon de cesión de la explotación del servicio de restaurante en: A) la cantidad de 673.133,55 euros, a abonar una cantidad a la firma del contrato y otra a la entrega. B) Una renta anual a abonar según lo pactado en la cláusula tercera del contrato, a partir del mes siguiente a la entrega. Así las cosas, es claro que Club Náutico Marítimo de Benalmádena no puede transmitir otra cosa que el derecho a que vez le fue cedido por la empresa publica municipal Puerto Deportivo Benalmádena S.A., que es quien se subroga como concesionaria en unas instalaciones promovidas en suelo de titularidad publica (EPPA). Se trata por tanto, de cesión de uso, de la explotación como las partes lo denominan, del local en el centro náutico construido, destinado a restaurante. Y la actora no puede ser arrendadora, sencillamente porque ninguna vinculación tiene con la propiedad, que, se insiste es de titularidad publica, sobre la que solo cabe concesión administrativa para su utilización, dado que los bienes de dominio publico están fuera del comercio de los hombres. Nos encontramos, en definitiva, ante un contrato de cesión de uso a cambio de un canon, en el que se integra una cantidad pago inicial hasta la entrega del local y otra cantidad por mensualidades que, aún denominada renta, por su devengo, no le confiere naturaleza de contrato de arrendamiento, dado que la actora, se insiste no puede otorgar un contrato de esta naturaleza, sino exclusivamente ceder el uso que a su vez le ha sido cedido sobre el local construido. Argumentación que no puede quedar vinculada por el contenido de la sentencia de la denominada Sala Bis de esta misma Sección, de fecha 2 de enero de 2004 , que la composición de esta Sala respeta, pero no comparte, en la que se convenía la existencia de un contrato de arrendamiento en interpretación del contrato que vincula a las partes y que es compatible con la dictada por esta Sección en fecha 18 de mayo de 2004, en la que se centra exclusivamente en la determinación del precio de un precontrato similar al que nos ocupa, antes mencionado, y no en la calificación del contrato que se denomina indistintamente de arrendamiento o cesión de uso.

En consecuencia, al no encontrarnos ante un contrato de arrendamiento de local sometido la legislación arrendaticia, el incumplimiento puede conllevar, en su caso, la resolución del mismo, por los trámites del juicio ordinario. Sin embargo, no puede acudir al juicio verbal de desahucio por falta de pago de cantidades, que son debidas en concepto de canon por la cesión del uso de la explotación del restaurante, y no de renta, lo que lleva, en definitiva, a esta Sala a desestimar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia recurrida, al ser conocido que las normas de procedimiento son de orden publico y la limitación en orden a la petición y practica de prueba que rige en este juicio verbal por desahucio por falta de pago, por imperativo del articulo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil “