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InterroganteMuchas veces el cliente que llega al despacho nos habla indistintamente de que "quiero alquilar un local" o "estoy interesado en tal negocio", sin pararse a pensar que existe una diferencia jurídica esencial entre esos términos y desde aquí animo a consultar siempre a un profesional antes de suscribir privadamente entre particulares un contrato de alquiler, sea de local o sea un arrendamiento de industria o negocio.

 El contrato de alquiler lo será de una industria o negocio, cuando no tenga por objeto _ o no solamente_ una edificación sobre una finca urbana, sino la explotación de un negocio, de una industria, ya existente, entendiendo por ella una organización patrimonial económicamente productiva, por más que se halle_ y evidentemente en muchos supuestos así ocurrirá_ integrada en un soporte con elementos muebles e inmuebles, e incluso incorporales (el denominado know how) 

Como refiere la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4ª, de 30 de Enero de 2.003, no se puede desligar del contrato de arrendamiento de negocio o industria el elemento inmobiliario sobre el que se asienta e intentar aplicar a éste las normas de la ley de arrendamientos urbanos, por cuanto, no existiendo contrato de arrendamiento urbano no le es aplicable aquella normativa. 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece una clara diferenciación entre arrendamiento de local de negocio o para fines industriales y arrendamiento de industria . En el arrendamiento de industria se alquilan una serie de elementos, la empresa, las instalaciones, maquinaria, clientela, etc., entre ellos queda incluido el local donde se desarrolla esa actividad industrial. En definitiva, en el arrendamiento de industria se alquila "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible inmediatamente de ser explotada o pendiente de meras formalidades administrativas", en tanto que el arrendamiento de local de negocio lo es de un inmueble, parcela donde el arrendatario pueda ejercer actividad empresarial, en tal sentido sentencia de 18 de marzo de 2.009 EDJ 2009/25505.

En esa misma línea abundan las sentencias de 24 de febrero de 2.010 EDJ 2010/12417 y la de 25 de marzo de 2.011EDJ 2011/34608 , en las que se dice: "los arriendos de locales de negocio se diferencian de los de industria en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio en los de industria el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local como soporte material y por otro el negocio o empresa instalado y que se desarrolla en el mismo con los elementos necesarios para su explotación que conforman un todo patrimonial autónomo sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todas las medidas para la comercialización de la actividad negocial que pueden ser ampliadas o mejoradas con las que aporte el arrendatario, incluso sustituidas sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como locación industrial".

Conocer la diferencia entre ambas figuras y tener muy claro si lo que se pretende es alquilar las cuatro paredes del local o arrendar el negocio en cuestión para darle otro enfoque es todavía más importante si cabe en materia laboral y fiscal. La sucesión empresarial en estas materias aconseja que el interesado acuda presto al profesional y siempre antes de firmar cualquier documento privado, por sencillo que le pueda parecer. Y mucho más hoy en día, donde en plena crisis los negocios acumulan deudas con distintas administraciones públicas. 

En nuestra firma estaremos encantados de asesoraos sobre esta materia, logo